老旧小区改造加固迎来“升级版”

城镇老旧小区改造既有利于满足人民群众美好生活需要，又有利于促消费稳投资、有效扩大内需。这一轮城镇老旧小区改造有什么新特点？给百姓生活和消费带来了哪些变化？改造中普遍面临的“人”“地”“钱”等难题又该怎样破解？今天起，本报推出“老旧小区换新颜”系列报道，讲述城镇老旧小区改造的鲜活故事，展现各地的新实践、新变化、新探索。

党的十八大以来，我国住房建设蹄疾步稳。住房问题已从过去的总量短缺转变为结构性供给不足、质量相对较低，城镇老旧小区改造成为当前解决住房问题的重要抓手。

城镇老旧小区改造不是一个新名词，上世纪八九十年代很多城市就已开展了这项工作，这一轮城镇老旧小区改造，从各方面看都是“升级版”：

改造内容更综合——不仅包括过去水暖气路等基础类改造，还包括配套设施等完善类改造和公共服务供给等提升类改造；

居民参与更主动——从“政府改、居民看”变为居民全程参与、共谋共建共管共评共享；

改造资金更多元——从过去的政府部门出资为主转变为政府部门、居民与社会力量合理共担。

从各地初步摸查情况看：全国2000年底前建成的老旧小区约22万个，涉及居民上亿人，拉动投资万亿元级。2020年，新开工改造城镇老旧小区近4万个。国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提出，到2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

城镇老旧小区改造大幕拉开，各地科学规划、大胆探索，不仅改出了老旧小区的新面貌，也改出了广大群众的新生活，改出了扩大内需的新空间。

北京

三方共担齐出力，改造资金更多元

“看，硬化地面改成了塑胶的，露天乒乓球桌搭上了凉棚，院子里的老紫藤下安了一圈木座椅……”北京市朝阳区居民潘继红领着记者在居住了20多年的劲松北社区转悠，对新环境的每一点变化都津津乐道。

“我80多岁了，从来没体验过物业服务，这下终于享受上了。”疫情防控期间，独居六楼的乐大爷吃饭不便，物业每天定点送餐上门。

让这个上世纪70年代建成的老旧小区面貌焕然一新，投入的改造资金可不少。

按照“保基本”的原则，财政资金重点补助水暖气路等基础类改造内容。提升小区环境、引入公共服务这些完善类提升类改造，所需资金也不是个小数目，谁来承担？

“居民也要出一点，更重要的是让社会力量参与进来。”劲松北社区党委书记陈波说，三方合理共担改造资金，劲松北社区在北京率先引入社会资本愿景集团参与改造。

“目前我们已投入改造资金3000多万元，开始提供物业服务。”北京愿景集团城区更新事业部总经理刘楚说。

虽然引入物业最初已征得过半居民的同意，但要让40多年都没有物业管理的小区居民树立起付费意识，不是件容易事。然而，小区物业费缴纳率之高却超出了刘楚的预期。潘继红是缴纳物业费的“积极分子”：“我们先体验了几个月的免费服务，确实感受到了物业入驻后的便利，尤其是在疫情防控期间消毒检测等服务很到位。”

物业的优质服务，赢得了居民支持。不过，物业服务费远远覆盖不了前期资金投入。要让参与的社会资本“微利可持续”，这笔账该怎么算？

“改造初期投入大、回报周期长，要让改造资金转起来，得算一本细水长流的账。”刘楚说，劲松北社区示范区的改造“账期”是20年——预期10年内收回投资，20年内实现微利。

刘楚列出了详细的收支清单：20年运营期内，核心收入来自社区闲置空间的利用，约占50%——街道授权企业对1698平方米闲置低效空间进行改造提升，引入养老、托幼、健康等便民服务业态，企业通过租金获得长期稳定收益。

“劲松模式引入的不仅是社会资本，更是社会资本实现自我造血、资金平衡的投资机制。”陈波说。

比起开发新建，这钱赚得不容易，为什么还要参与进来？“大拆大建的时期已经过去，改造更新的市场将更加广阔。”刘楚充满自信。

杭州

“要我改”变成“我要改”，居民参与更主动

去年，杭州的陈月芬老人执意要搬回老房住，这让特意接她到新家养老的儿子张军有些不解：“老人家非说回去住着更舒心。”

陈月芬居住的小区是建于上世纪80年代的杭州拱墅区和睦新村，吸引她搬回来的主要原因是小区进行了适老化改造：楼梯旁安了扶手，每层平台转角处放有折叠椅，还有新建的阳光餐厅、无障碍助浴室……小区新建的休养中心，一开业就迎来10位老人入住。

为什么这么改？“都是大家在‘和睦议事港’议出来的。”和睦街道党工委书记饶文玖说。

“和睦议事港”是改造之初建起来的居民议事机制。刚开始，一些居民积极性不高。对改造方案的讨论，有居民不愿参与，或者就是简单表态不同意。

“我房子都出租了，改造跟我没什么关系。”已经搬家的周老太不同意加装电梯。只要有一户不同意，一个楼都装不了，这让楼里居住的其他老人很着急。

为了说动周老太，“和睦议事港”成员郑光跃愣是穿过大半个杭州城，上门数十趟。“小郑不厌其烦地给我讲道理、分析改造好处，我被这份真诚打动了。”周老太最后欣然在电梯安装协议书上签了字。

经过对全小区3250户居民的入户调查，和睦新村的改造方案最终敲定。“小区60岁以上的老人占36%，对适老化改造需求很迫切，这方面内容不能少。”和睦社区党委书记周呈说，方案最终认可率超过2/3。

改不改、改什么、怎么改，都由居民来决定。许多居民尝到了甜头，后期改造中，纷纷主动上“和睦议事港”说想法、提建议。

不少居民向“和睦议事港”提议，希望提升餐饮服务。于是小区通过改造老旧车棚挤出500多平方米的面积，引进餐饮机构打造“阳光餐厅”。“充分考虑小区居民用餐习惯，还向小区老年人提供优惠套餐。三菜一汤，60岁以上老年人只需10元，80岁以上仅8元。”餐厅负责人黄敏介绍，目前每天能服务120名老人就餐。

“共谋共建共管共评共享的改造模式把‘要我改’变成了‘我要改’，全省71.87万户老旧小区居民将迎来自己参与改造的新生活。”浙江省住建厅相关负责人说。

济南

“面子”“里子”一起改，改造内容更综合

走进济南市历城区山大五宿舍小区，过去坑坑洼洼的路面变得平坦宽敞，蜘蛛网般的电线全部入地，休闲小广场翻建如新……郑秀香老人竖起大拇指：“环境一天比一天好，住得越来越舒心！”

让居民点赞的，除了环境变化，还有民生服务设施的提升完善。

新划定100个停车位，新安装81个监控摄像头，正在建设自行车棚……小区里转一圈，施工正忙。

“不光改‘面子’，更要改‘里子’。”济南市住建局副局长张恒志说，本轮城镇老旧小区改造不仅有市政配套、建筑物公共部位维修等基础类改造，更多的是新建停车场、加装电梯等完善类改造，以及增加养老托育等公共服务供给等提升类改造。为此，济南市专门制定了11个专项改造方案。

加装电梯是群众普遍关心的完善类改造项目。小区14号楼六楼的吴俊岭如今过上了有电梯的生活。“过去孩子小，抱着爬六层楼累得直喘气。”今昔对比，他很是感慨。

“这新电梯可是立大功了！”小区家属委员会主任邓中说，一位70多岁的老人突发脑梗，因为有了电梯得以迅速被送往医院，最终平安无事。

城镇老旧小区改造，基础类要应改尽改，完善类、提升类则要因地制宜、按需改造。

在建于上世纪80年代的历下区燕山街道燕山小区，能看到一个近千平方米的大食堂，食堂里有快餐店3家、早午餐摊位30个。“这地方过去是一个宾馆的闲置库房，由于小区居民餐饮需求大，所以建成了食堂，能覆盖周边1.5万居民。”燕山街道办主任张源说。

短评

是民生工程，也是发展工程

城镇老旧小区改造，既是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程，也是扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务的重要发展工程。

民生工程惠百姓。这一轮城镇老旧小区改造更聚焦老百姓实际需求来“补短板”。从“要我改”到“我要改”，老百姓对居住条件改善的期盼充分释放，成为改造工作的最大推动力。

发展工程扩内需。城镇老旧小区改造“长”在了扩大消费和增加投资的结合点上。一方面，从基础设施的改造，到公共服务的提升，这些增加的供给优化了消费环境，催生出巨大的消费需求。另一方面，鼓励运用市场化方式，调动社会资本参与，有利于进一步打开投资空间。消费扩大，投资增加，将有力拉动内需。

我们要从实际出发，凝聚共识、形成合力，通过老旧小区改造让发展更有质量，让人民群众更有获得感、幸福感、安全感。