老旧小区改造“升级版”来了！株洲加装电梯出新规

在全省率先试点并全面铺开、率先明确财政补贴、率先出台实施办法三年来，株洲加装电梯，跑在湖南最前列。三年来，我市共接受申请500余台，成功加装238台，涉及150个小区，惠及群众5万余人。然而，随着加梯工作深入推进，业主协商难、设计施工不规范、质量安全有瑕疵等困扰全国各地的加梯普遍问题，在株洲开始“冒头”。

解决“老问题”，要用“新办法”。8月17日，记者从市城市更新办公室获悉，市住建、财政、资规、市场监管四部门已于日前联合印发《株洲市城区既有住宅加装电梯实施办法》（下称《实施办法》）。

新的《实施办法》，是2019年相关政策的“升级版”。“通过三年加梯实践，我们积累了经验教训。目前，《民法典》已实施，国家层面正大力推动城市更新行动，面对矛盾问题，有必要再次梳理问题、明确手段、优化流程，进一步增进民生福祉。”市住建局相关负责人表示。

以《民法典》为基础，降低业主表决门槛

●政策原文

经本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，推举出业主代表。由业主代表组织业主在《株洲市城区既有住宅加装电梯业主征求意见表》上签名认可。拟占用业主专有部分的，还应征得该专有部分的业主同意。

●解读

业主协商是加梯的起点，也被称作加梯“最难关”。因协商不成而使加梯“上下为难”的故事比比皆是。

究其原因，除了各楼层住户年龄、经济条件不同导致想法不一外，客观上看，法律门槛也着实较高。

比如，某老旧小区某单元楼，6层、12户，专有部分建筑物总面积1200平方米。

根据2007年实施的《物权法》相关规定：经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以申请加装电梯。

依据此条，上述单元楼要加装电梯，需要至少达到专有部分建筑面积800平方米的业主和8户业主的同意。

多年来，全国各地、社会各界关于“降低加梯门槛”的呼声不绝于耳。直到等来今年1月1日生效实施的《民法典》。

根据《民法典》第二百七十八条规定：改建、重建建筑物及其附属设施，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

按照《民法典》，上述小区在取得专有部分建筑物面积800平方米的业主和8户业主参加投票的基础上，只要有专有部分建筑物面积600平方米的业主和6户业主同意即可加装电梯。

虽然门槛降低了，也要保证各方诉求通过合法手段得到解决。

《实施办法》除了参照《民法典》调整表决比例外，还参照广州、成都、合肥等地市做法，在“区工作机构受理”中增加了“协商解决不成的，街道或社区居委会应当组织调解，并对调解、听证情况进行记录。相关当事人拒绝街道及社区居委会调解或者经调解仍未达成一致意见的，可通过司法途径进行解决”条款。

各环节务必规范，否则取消财政补贴

●政策原文

对于未批先建、私自变更设计方案、不按图施工、现场管理混乱，严重违反加装电梯程序要求或存在明显安全隐患的加装电梯项目依照相关法律法规规定进行执法。该项目不纳入财政补贴范围。

●解读

加装电梯，对有需求的高层住户来说是急事，经过表决同意后，就是大多数业主商量好要办的事，但并不意味着，在小区内办事就能任意妄为。有些不规范行为，往小了说影响邻里关系，往大了说则关乎生命财产安全。原本承诺不影响低层住户采光通风，却最终不按照设计图施工，导致低层住户心生不满；未批先建，加梯施工时私自将钢结构换成混凝土，导致老楼楼梯负载量过高，造成安全隐患；胡乱占地，加梯用地超过小区土地使用红线，小区与土地权属单位争执不休；

对此，《实施办法》明确，加梯要满足城市规划、建筑结构安全、抗震安全、消防安全、应急疏散等要求，尽量减少对低层住宅以及相邻建筑的不利影响，尽量减少对小区公共空间和绿化的占用。市城市更新办公室相关负责人透露，在今年的巡查中，已经发现几起不规范施工的加梯案例，待完成认定后，将取消该电梯的补贴资格。把加梯放在城市更新的大局中看，它改变的不仅仅是一栋单元楼的出行条件，更牵涉到小区乃至城市整体风貌。

《实施办法》明确，同一小区加梯应保持统一的结构和风貌，不得侵占城市道路，不得影响城市规划实施，不得增加或者变相增加房屋使用面积。

此外，超出小区土地使用红线范围的，自然资源和规划部门应核定超占部分权属，由申请人征得超占部分权属单位同意方可实施。

守住安全底线 强制工程监理

●政策原文

本单元共同出资业主是既有住宅加装电梯的申请人，作为建设单位承担相应法律法规规定的义务。在“工程施工”阶段，必须与监理公司签订合同。

●解读

今年2月27日，本报报道了天元区银苑小区加装电梯纠纷事件。在该事件中，业主认为加梯施工质量不合格，拒付费用。于是，既是施工方又是运维方的电梯公司关停了电梯。该事件暴露出加梯施工过程中的监督缺位这一短板。对比两版《实施办法》，在守住安全底线方面，本次新办法新增两条内容。一条为“‘工程施工’阶段，必须与监理公司签订合同”；另一条则是“区住建部门应建立日常巡检制度，对项目质量安全、现场施工进行全程指导、监督，对发现的问题要督促整改到位，并将巡查记录及时形成情况通报通知各区工作机构”。

【新闻链接】两个强力配套政策

今年，在《实施办法》印发之前，我市已经围绕加梯先后出台两个重磅配套政策。

1、加装电梯公积金提取，拓宽至直系亲属范围内

今年7月1日起，为进一步减轻老旧小区家庭加装电梯的经济压力，我市放宽提取条件，户主的父母、子女的住房公积金可用于支付加装电梯费用。既有住宅加装电梯工程竣工验收后的12个月内都可申请提取，逾期不能办理。此外，申请提取住房公积金办理的仅限本地账户，异地账户无法办理。

2、加梯迁改水电气管线，只收取基本材料费

加梯过程中办理用电业务将享受优惠政策：执行低压“三零”服务优惠政策和居民合表电价，公司免费安装表计、表箱和互感器，外线和表后线部分由电梯建设方负责出资，并委托具备资质的电力施工单位建设。低压改造业务（含杆线、电缆分接箱等迁移）仅收取基本材料费。

加梯中自来水业务及新奥燃气业务办理，只收取基本材料费，用户确认方案后3个工作日内实施。