老旧小区加装电梯需重视“房子的建议”因房施策

从2021年起，全国范围内各大城市开始全面推进城镇老旧小区 。在“十四五”期间，全国17万个2000年底之前建成的老旧小区将进行基础类、完善类、提升类共三项内容的改造。而加装电梯是完善类改造项目的一大类 。就目前统计数据而言，成功加装电梯的老旧小区一般占申请小区的45%左右。加装电梯一般被认为有居民同意、资金支持和后续保养三大难点，从各大媒体的报道来看，焦点都集中在居民同意和博弈上，以“谈拢”为目标做出各种建设和运营的假设，却忽略了老旧房型一个隐藏的机遇。

老旧小区加装电梯的三大难点

住建部 报告称，2019和2020年住建部安排中央补助资金1400多亿元，支持全国100多个城市改造城镇老旧小区5.8万个，完成了初期阶段的“试点”工程。澎湃研究所研究员初步总结了这些试点城市加装电梯过程中面临的三大难点及应对策略。

首先，是居民同意率。据房天下 报道，近4成符合条件且已经参与“旧改”的老旧小区，因居民意见不统一，导致加装电梯一事悬而未决。存在的主要问题及解决方法如下：

第一，低楼层（一二楼）的采光和噪音。目前的主要做法是通过透明的观光式电梯，以及电梯井增加连廊连接楼梯间，中空部分留给一二楼采光的做法。

第二，不同楼层居民因电梯使用率不同而需承担的建设费用问题。目前全国普遍采用价格差的方式，顶楼最贵，往下依次降低，一二楼具体采用不付钱还是由顶层两层给予补贴取决于居民协商的结果。而政策难以推行除了一二楼的“相对损失”外，顶楼三四万元的加梯预算（不算后期维护成本）也 劝退了一批居民。

第三，居民同意率达到多少才可开工。据澎湃研究所研究员初步统计，可开工的居民同意率从最早的“一票否决”或者90%降至2/3，这降低了博弈难度，压缩了谈判所需要的时间。

其次，是安装经费的来源。据澎湃研究所研究员统计，目前加装电梯经费来源主要是省（自治区/直辖市）市（区）县（市/镇）分账补贴，一般而言，东部地区的三级补贴总计20万元左右，中西部城市为10~20万元，占装梯成本的1/3左右，剩下则由居民自己负担。常见的方式有：

第一，限时停止补贴，鼓励尽快申请，如 南宁电梯安装补贴将于2022年底结束，只有在此前完成安装，取得电梯使用登记证才能获得补贴。

第二，鼓励居民动用住房公积金，青岛、武汉等城市多采用这种 方法。

第三，“加梯贷款”，如 上海江湾镇街道有居民加装电梯需出资2.3万元，首付20%之后，剩下的1.84万元可通过银行贷款，还款最长期限为6年。

最后，是后期管理和维修费用。目前还处于加装电梯大规模建设阶段，后期的电梯保养尚只在为数不多的城市小区出现。现阶段加梯后的维护机制有两种：第一，电梯公司专营，安装的过程中业主不需要承担任何费用，所有的费用都由电梯公司支付，但业主在乘坐电梯时需要缴纳一定的费用，例如 北京海淀区大柳树5号院。第二，社区管理，定期维护，居民承担维修费用。为避免加梯后居民将电动车“上楼”或者“蹭电梯”，上海常用的管理政策类似于单元门禁，只有本单元居民才能刷卡乘坐。而有的电梯也设置门铃，经户主确认开门后，访客能使用电梯。

老旧住宅隐藏的机遇和挑战

从媒体的报道来看，探讨加装电梯的焦点主要集中在居民同意和博弈上，这固然是对民意的尊重，但是却忽略了一个问题，就是这些老旧住房是否适合加梯，以及加梯的难度。

如果将上述三大难点重新组合，可以看到加装电梯成功率与房型和户型有部分相关性。如果在加装电梯后不会影响采光和噪音污染，不会引发不规则沉降，居民就相对容易接受。而建设经费的分配也与房型有一定关系，如果加装一个电梯可以覆盖6-8户居民，那么每户承担的费用就明显比2-4户小，居民也就更容易接受。

那么，2000年之前建成的住宅具有哪些特点才可能符合上述两个前提条件呢？

1993/1994年第一版《城市居住区规划设计规范》规定“无电梯住宅不应超过六层”。也是出于成本考虑，中等密度居住区常常不超过六层。直到2021年 《住宅设计规范》修订时才改为“4层及以上住宅必须设置电梯”。

而从改革开放到1994年间还有16年的探索期，这期间住房的房型和户型部分延续了“文革”时期的筒子楼或背面走廊串联的流线，时代更久，建筑质量更差，但对于加装电梯的位置而言却有着较大空间。

【通廊式】

这样的房型一栋楼只需要1-2个电梯（看具体几个单元，最多3个单元但较罕见），不但不会影响采光，而且可以直接与走廊结合。如果是一梯八户，财政支出和居民均摊成本都显著降低。

【天井式布局】

1980-1990年代（部分中小城市可能直到新千年初期依然有类似房型）的天井式布局理论上可以在天井中修建电梯。因为天井被廊环绕，部分没有廊的地方为厨房和厕所，有廊的缓冲，噪音对卧室的影响较小。

商品化之后，类似的超小户型有可能经过兼并。一些有经济能力的业主买下邻居的单元，而后将部分走廊据为己有。这会导致每层户数和面积分布都不一致。部分底层小户型居民担心加建电梯之后“便宜了上层大户型”，而自己的底层小户型（往往因为买不起中高层）完全卖不出去问题，需要积极思考解决策略。是否根据居住面积而不是层数来分配成本需要更多的讨论。

【北面凹阳台】

如果是竖梯（一般一梯2-4户），需要考虑北面采光的问题。若北面是凹阳台或者房型本身令楼梯间缺乏直晒，则不存在采光矛盾，居民就较容易达成一致。但电梯的分担成本由于户数少而可能很高。如果住宅朝向为西北或东北，或者两侧卧室并不凸出，封闭阳台处可以短暂受到阳光直射，那么加建电梯则很可能谈不下来。

从住宅建筑发展规律可知，越老式的房型越可能采用通廊和横楼梯的布局（1990年代前），建筑年龄越新越可能采用竖楼梯（1980年代至今）。装梯需用的空间和数量对通廊和横楼梯更友好。而随着1994年之后房型和户型设计的规范化，越来越注重采光，后期建成的住宅往往越缺乏加装电梯的余地，这就导致无论怎么设计都会影响采光。

但需要注意的是，老房子自身存在质量隐患，以及管线铺设不规范的问题。并不是说只要是类似户型，推动装梯就一定容易。由于电梯建设需要向下打基础，部分房屋在加建后可能导致房屋整体的不规则沉降，引发墙体开裂，而后变成危楼；部分房屋，尤其是天井式布局中庭的地下最初可能被设计成化粪池，完全不能从内部加装；还有早期管线铺设不规范，加建电梯的时候发现很难对接，或者补贴全部用在管线改造上，而电梯经费只能交由居民自行承担，最终因成本过高导致放弃。

【政策建议】

推进老旧小区加装电梯，从建筑发展角度而言是有章可循的。基层政府可以优先考虑对通廊和横梯类型住宅加装电梯。第一，住宅使用年限长，更需要维护和更新；第二，由于一梯户数普遍较多，居民均摊成本较低。第三，户型相对而言不具优势，住房升值空间有限（学区房除外），加装电梯不仅是保底服务，也能促进房价升值。 但这种做法需在立项之前加强排查建设隐患的力度，科学评估建成之后是否会出现质量问题，更不能被低成本预算所裹挟。值得一提的是，“社区规划师”中有大量的建筑学专业人士，如果能充分利用这个群体，通过专业的方式让居民对住房能否加梯有科学的认识与判断，这有助于项目更顺利的推进。

1990年代末的住宅由于建设质量相对较高，户型较为优质，市场青睐度高，加建电梯很可能造成采光损失，房价升值空间也很难像早期小区那样明显。装梯的沉没成本是居民的“痒点”，所以很多人宁可保持原状。在这样的小区推行加装电梯往往需要单元内部的博弈，甚至可能因为方式方法不当而引起强烈反弹。这类社区不建议强推，可以通过临近社区的积极成果而影响本地决策。

而从高层使用者的角度思考，有一种可能是单元中有完全朝北的小户型，采光只能依赖电梯边的窗户。住在这类户型中的老人要面临“采光相对充足但难以下楼”和“采光规律性减少但可以下楼”的二选一问题。在零工经济发达的现在，有部分人的选择是让小时工代为外出，或者叫外卖上门。而这部分人有可能成为反对加建电梯的业主。与此同时，并非所有的人都愿意置换房屋，因为自己的房屋在市场上的报价可能不够置换电梯房或理想的楼层。对于以上情况，在加梯征求意见时，都要加以考虑。

总而言之，对于后两类住房类型与1990年代末期住房的改造不如“让子弹再飞一会儿”，鼓励社区规划师们集思广益，探讨更具有包容性的方案，以及更有效的后期管理和维护方法。