2022年前5月湖北老旧小区加固改造开工率87.1%

推进城镇老旧小区改造、适老化建设改造和既有建筑改造，更好满足人民群众高品质生活需要。—— 湖北省第十二次党代会报告摘要

老旧小区，渗水问题是头号大敌。他们靠着千余条入户调查记录让房屋渗水精准定位处理，将心比心来改造换来小区焕然一新。

“刚刚从欧洲花园小区回来。小区近半数的业主已经面对面交流了，还填了房屋漏水情况登记表！”7月19日下午，2022年武汉市洪山区老旧小区改造工程（一期）EPC项目指挥部里，中建三局三公司的该项目副书记邹升强满头大汗地说。

2022年洪山区老旧小区改造工程（一期）涉及25个小区近万名住户。其中，中建三局三公司承担的15个小区，涉及75栋楼4311户改造任务，目前已开工7个小区，武昌徐东的欧洲花园便是其一。在前期调查中，群众对房屋渗水反映强烈。

据介绍，经过充分调研后，指挥部与涉及单位商定方案，改造施工的重点是外墙裂缝和渗水点。面对群众反映强烈的屋内渗水问题，指挥部决定再次上门入户调查，内外结合对外立面，精准施工。

这次调查形成了厚厚一摞调查表。

调查表上，除了住户信息，包括外墙结构、屋面、外窗及阳台洞口周边脱落渗漏情况等，千余条入户调查信息，精准地定位着每一处房屋渗水。“每一个渗漏点还有标注了时间、地点水印的照片，特殊要求另行记录。”邹升强说，为实现精准施工、“药到病除”，开工前从项目经理到政工员，项目部全员出动上门入户搞调查。

防水工程的第一个主战场是屋顶。“天气虽然已经十分炎热，但我们却天天期盼大晴天。”除了还在做调查的欧洲花园，在已开工的忠诚花苑小区，项目生产经理邢振奎每次总要精准盘算下一个屋顶作业时间。原来，兴建于90年代的老房子屋顶基本都是预制板，防水结构已经很脆弱。新建防水工程需要将既有面层铲除。施工期间一旦下雨，顶楼住户家中肯定不堪设想。为了以防万一，施工团队在原有施工程流程前段，增加了GSA聚合物水泥防水材料，做好初步防护。“一旦开工就必须日夜赶工，快马加鞭。”

防水的第二个主战场是房屋外立面，这是小区的面子，更是里子。兼顾起来可并不容易。例如在和平街青洲花园，施工团队遇到了“硬骨头”。原来小区外立面使用的是传统工艺水砂石。不仅翻新技术有难度，渗水点又点多面广隐藏深，定位处理难度极大。

为了将小区外立面修葺一新，减少墙面“补丁”，施工队在武汉四处寻找专业工人。先后找来4支队伍试制水砂石外墙，选出了与小区工艺最相近的一支来施工。针对渗水点隐藏问题，施工方又采用了最新的水无痕透明防水涂料来对外墙施工。没有大拆大建，兼顾了建筑原有特色和防水功能。

“我们小区的一家住户在楼顶私搭违建面积超过50多平米。在看到隔壁楼栋屋顶防水的效果后，主动拆除了十多年的‘老大难’顶棚，配合了工作。让老小区面貌统一，大家现在可支持咧。”忠诚花苑小区业委会主任肖述荆竖起大拇指。

2022年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.1万个涉及840万户。湖北省今年计划新开工建设小区3053个。前1至5月已开工2660个，开工率87.1%，进度排名全国第二。

“老旧小区改造是一项目民生工程，也是琐碎的工程。老旧小区改造工程与百姓息息相关，将心比心才能获得大家的支持，迅速开工实施起来。”邢振奎深有感触地说。

【专家点评】坚持“有机更新”实现“共同缔造”

实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造，是对“以人民为中心”发展思想的很好体现。广泛开展城市更新工作，应坚持城建专家吴良镛院士提出的“有机更新”原则，即在尊重现状旧区空间肌理和人文社会网络的基础上进行必要的优化和改建。其中，老旧小区改造既是改善居民日常生活条件的有力抓手，也是推进多方参与共治，实现“美好环境与幸福生活共同缔造”的重要平台。

武汉市洪山区“问需于民、问计于民、一区一策”的工作方式，较好地回应了改造对象在地性、参与性和针对性的需求。湖北在保证改造工程效率的同时，还要注重对“建管并重，长效管理”等方面的强化，通过智慧赋能、社会参与等方式保障改造成效的可持续性，使居民有更大的获得感和幸福感。此外，新时期的改造工作也应提升小区应急防灾减灾和气候适应的能力，夯实城市基层治理基础，助力城市治理体系和治理能力的现代化建设。—— 武汉市土地利用和城市空间规划研究中心博士后研究员 张起