深圳宝安城镇老旧小区综合改造新政即将出台

近日，宝安住建局发布《宝安区城镇老旧小区综合改造工作实施方案（征求意见稿）》（以下简称意见稿），公开征求意见。

老旧小区改造实施内容包括改造对象、改造内容及改造标内容，实施方案根据国家、广东省及深圳市老旧小区政策要求分别具体明确了三方面的相关内容。

老旧小区改造主要有四条路径，分别为企业投资改造运营、“拆、改、建”混合改造、统筹“三旧”联动改造及政府主导投资建设，实施方案分别对四条路径的改造方式、条件及要求进行了阐述。

老旧小区改造资金筹措方式有：政府出资、专营单位出资、市场主体改造经营投资及居民出资。各项目根据项目实际情况和条件可选择其中一种或多种方式结合筹措资金，鼓励和引导社本资本及居民积级参与老旧小区改造。

实施工方案为老旧小区改造项目改造明确了全过程的实施步骤，为各街道开展老旧小区改造摸底调研、编制规划计划、项目具体实施等工作提供了操作指引。

意见稿表示：

城镇老旧小区改造对象主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众进行综合改造意愿迫切的城镇老旧小区（ 含单栋住宅楼）。结合财政实际情况及小区改造需求可以适当将2005年以前建成的小区纳入改造范围。

改造内容可分为3类，即基础类、完善类、提升类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改； 完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改； 提升类要按照政府引导、 市场化运作的模式，做到能改则改。

工作目标

根据国家、省市等上级部门要求，力争在2022年底前形成老旧小区改造改造模式和工作机制，并建立完善类、提升类改造长效机制。到“十四五”期末，按照上级要求，全面完成 2000年底以前建成的城镇老旧小区基础类改造，选择具备条件的小区、社区、片区开展完善类、提升类改造。

实施内容

（一）改造对象

城镇老旧小区改造对象主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套设施不健全、群众进行综合改造意愿迫切的城镇老旧小区（ 含单栋住宅楼）。结合财政实际情况及小区改造需求可以适当将2005年以前建成的小区纳入改造范围。

已纳入拆除重建类城市更新项目拆除范围的、纳入土地整备实施项目的不得纳入老旧小区改造范围。

（二）改造内容

城镇老旧住宅小区改造属于综合整治类城市更新范畴，在保持小区用地现状建设格局基本不变的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式进行的改造。改造内容可分为3类，即基础类、完善类、提升类。基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改； 完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改； 提升类要按照政府引导、 市场化运作的模式，做到能改则改。

1、基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，市政配套基础设施改造提升包括小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、 供热、消防、安防、生活垃圾分类、基础通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等的改造提升。改造提升时应充分满足绿色、节能、低碳等理念。

2、完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯、探索实施建筑屋面平改坡等。其中，环境及配套设施改造建设包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信报箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3、提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、 卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

（三）改造标准

老旧小区改造应根据省、市相关老旧小区改造相关指引明确改造标准。同时，为建立符合我区工作实际的老旧小区改造标准，切实发挥改造效果，由区住建局会同区发改局编制试点项目改造标准指引。各实施单位应参照各级改造标准指引落实工作。

实施路径

（一）企业投资改造运营。统筹小区内部及周边存量资源和活化利用低效空间等各类资源，引入市场主体，通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作，对改造后的项目授权市场主体在一定年限内经营，实现小区改造建管一体化以及“自我造血”式的有机更新。

（二）“拆、改、建”混合改造。对部分低利用率的公共服务设施，可以拆除后重建。探索在小区、社区、片区内征收拆除部分建筑或设施，利用拆除后的新增空间，直接增设公共服务设施。

对小区或片区内存在严重安全隐患且无修缮保留价值的住宅建筑，可按照《深圳市危房重建规划管理规定》（深规划资源规［2021］4号）的相关规定，拆除后重建，按照“谁出资、谁受益”的原则，由实施主体和业主合理分担建设改造成本，符合市、区财政补贴政策的给予财政支持，鼓励原产权单位对房改房给予资金支持。在居民同意开发运营机制、土地使用权属、利益分配方案的前提下，允许将拆除重建后的建筑增量用于经营，以平衡改造成本。可利用小区或片区内零星闲散土地资源和地下空间，配建公共配套和相关基础设施，实施片区服务设施、公共空间等共建共享。

（三）统筹“三旧”联动改造。鼓励各街道采用项目组合实施、联动改造、异地平衡的方式，统筹城中村综合整治、拆除重建类城市更新和老旧小区改造同步实施，统一引入社会资本作为实施主体， 加强服务设施、 公共空间共建共享。区有关主管部门在审批项目的过程中要主动作为，适当优化审批机制，支持“三旧”改造项目与老旧小区改造组合实施。

（四）政府主导投资建设。对于不具备混合改造实施条件，也无法引入社会资本建设运营的小区，由辖区街道办事处 按照“保基本”的原则申请政府投资立项实施基础类改造项目。

资金筹措

（一）政府出资

1、 对不属于水、电、气、通信等专营机构实施的基础类改造，以及社会资本未介入的完善类、 提升类改造，主要由区政府投资并组织实施。 对国有产权小区进行改造的，鼓励原产权单位和管理单位共同出资或管理单位单独出资参与改造。

2、积极申请中央财政补助资金、中央预算内投资、省级资金补助，提前部署，做好项目储备，在规定时限内做好申报。任务部门应重视资金支出进度要求，严格配合落实资金投向和使用要求，财政部门加强资金使用审计监督力度。

3、依政策申领市财政返还补贴及保证区财政补贴。按照我市老旧小区相关补贴政策规定，结合改造成果依规申领补贴。同时我区应根据市相关政策文件，制定相应涉及老旧小区改造活动的专项补贴政策，引导企业、群众开展改造工作，申领补贴。区发改、财政部门应配合落实相关资金立项及财政保障。

（二）专营单位出资

对水、电、气、通信等专营领域基础类改造内容，由专营单位组织实施， 改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专营单位，由其负责后续维护管理。

（三）市场主体改造经营投资

区有关部门和各街道可积极搭建平台，结合小区业主意愿，通过提供社区相关资源，引入市场主体投资参与老旧小区改造，并委托其后续运营。

（四）居民出资

引导居民通过直接合力募集、使用住房公积金、使用住房维修资金等方式出资出力参与公共区域的改造，或自行募资开展如增加电梯、智能停车设施，公共活动用房等。

工作步骤

（一）调查摸底。各街道办负责对辖区内老旧小区进行摸底调查，摸清老旧小区的数量、楼栋数、户数、建筑面积、产权性质、建成时间、房屋安全状况、现有基础设施和公共配套等基本情况，大致掌握小区业主普遍的改造意愿和改造需求。

（二）编制规划计划。区住建局结合前期摸底情况和已完成的各类专项改造项目情况，组织编制全区“十四五”期间老旧小区改造总体规划，确定改造的总体目标、发展方向，形成全区总体项目储备库，并征求区发改和财政部门意见，拟定资金预算安排滚动计划。结合房屋安全治理工作和居民改造意愿，按照轻重缓急编制各年度老旧小区改造计划，经征求相关单位意见后，报市领导小组审查。每年度改造计划原则上在上一年中期即确定计划任务。

（三）具体项目实施

1、制定全过程实施方案。

街道办事处在区领导小组确定下一年度改造计划后，结合老旧小区特点，因地制宜制定项目全过程实施方案。明确实施主体，选择由街道办申请政府投资立项改造或引入市场主体实施或由居民自行改造的方式；明确改造内容，针对小区的痛点和短板，基础类应改尽改、完善类宜改即改、提升类能改则改；明确资金安排，拟定政府、企业、居民等各方出资比例；明确实施路径，结合小区实际，鼓励采用片区联动、拆改混合等改造方式，鼓励社会力量采用EPC总承包、企业代建、BOT等多种建设模式；明确时间安排，包括投资立项、设计、招标、施工建设、运营、移交等各阶段的时间阶段；明确后续管理机制，引导居民协商确定改造后管养维护责任、管理规约和业主议事规则，没有物业管理的小区引导业主委托具备相应能力的单位作为管家，没有小区物业维修基金的，要求业主在改造后建立物业维修基金作为政府投资实施小区基础类改造的重要条件之一。项目实施方案在征求相关职能部门意见后，在小区显著位置进行公示，征集小区业主意见。鼓励邀请顾问单位进驻社区参与改造咨询工作，从设计源头提升项目品质。

2、政府投资基础类项目。

街道办事处根据项目实施方案的安排，委托设计咨询单位结合专项工程实施需求、居民改造需求和小区长效管理需求，编制项目具体改造方案，经征求相关职能部门意见后，在小区显著位置公示，公示完毕后将项目可研报告或项目建议书报区发改局申报立项。

3、多方投资的综合类项目。

由市场主体作为实施主体同时开展基础类、完善类、提升类改造的项目，实施主体根据街道办事处制定的项目实施方案，组织编制具体改造方案，经征求相关职能部门、辖区街道办和社区工作站等单位意见后，在小区显著位置公示，公示完毕后报区领导小组办公室和辖区街道办事处备案。

4、报建审批。

建立区领导小组成员单位联合审查制度，对于基础类改造项目，各审批部门应进一步精简手续和材料，对于市场主体实施的综合类项目，提请区领导小组会议联合审查。

5、施工建设。

实施主体做好老旧小区改造工程的组织实施，会同有关参建单位，科学安排各分项工程和专业经营设施改造工程、专项改造工程的工序和工期。相关职能部门、辖区街道办事处和社区工作站在施工过程中积极做好居民的沟通协调工作。

6、过程监督。

区领导小组办公室定期对改造项目各阶段的进度、质量、安全、效果、资金使用、居民的满意度等进行监督检查。

7、联合验收。

老旧小区改造工程竣工后，由实施主体申请，街道办组织有关部门、进行综合验收。老旧小区改造中涉及的管线迁移改造、既有建筑节能改造、加装电梯等验收工作由专业经营单位或相关主管部门按有关规定执行。

8、后续管养。

老旧小区改造工程经验收合格，移交小区物业服务企业或运营企业或小区业主委员会负责后期管理维护。区领导小组办公室建立老旧小区物业管理或运营考核评定制度，辖区街道办事处按照项目实施方案引导居民协商确定改造后管养维护责任和管理规约，确保整治效果有效保持。