山东青岛西海岸新区通过老旧小区改造优化基层治理

【核心阅读】

老旧小区改造，关系到居民生活幸福感的提升。如何改？谁说了算？山东省青岛市西海岸新区通过改造前充分征求居民意见、改造时具体项目与居民讨论、改造完成后居民参与维护的方式，探索出一条老旧小区改造与优化基层治理相结合的特色道路。

家住山东省青岛市西海岸新区长江路街道东方花园小区的马福寿，曾经为居住环境烦心。如今，马福寿和居民们的烦心事有了新解法。2021年3月，西海岸新区出台了《老旧小区改造工作实施方案》，将社区居民作为老旧小区改造主体，创新采用老旧小区改造“竞争性入围”办法，通过评分筛选改造小区，确定改造计划。

2022年，东方花园小区开始实施改造，项目建设有序推进，记者到此一探究竟。

【充分尊重居民意愿】

东方花园小区建于2002年，共600多户居民，第二年就成立了业委会，目前已经运行至第五届。“过去小区问题不少，主要是设施老旧。”马福寿说。

以前，老旧小区改造难，居民意愿是第一关。哪些小区能改，是由属地镇街上报，政府按照评估条件，统一安排实施。但是，由于难以了解实际情况，有些纳入计划的小区居民意见不一，耽误工期，有些改造愿望迫切的小区却不符条件，导致改不到群众心坎上。

为充分调动居民参与改造积极性，落实居民主体地位，2021年3月，西海岸新区出台的方案创新提出“竞争性入围”办法，设立居民改造意愿、业主出资情况、业委会（议事组织）成立情况、物业管理情况、党组织建设情况等指标，根据评分高低，筛选年度改造小区范围，老旧小区改不改，由居民自己说了算。

时隔8个月，西海岸新区发布新一轮老旧小区改造通知，街道宣讲政策，东方花园小区社区、业委会和物业闻风而动，迅速组织了“打招呼会议”，再由28个单元楼长挨家挨户征求意见。

“按照《老旧小区改造工作实施方案》，老旧小区若想参与改造必须成立能有效运行的业委会或者议事组织，便于在改造过程中充分体现居民意愿。”西海岸新区住建局局长薛少华说，议事组织一般由3人以上组成，懂工程建设管理、党员、退休干部优先，由街道社区负责确认，轮岗协助物业征求意见。

小区居民直接出资额也是重要得分项，并与小区改造标准挂钩。薛少华说，居民出资按照最低每平方米2元的标准，上不封顶，出资多改造标准就高，这样既可以落实居民直接出资责任，又能调动居民积极性，还能解决改造可能引起的差异性矛盾。

“自己出钱也必须得改，我是双手赞成，但是大家什么想法咱心里真没底。”马福寿说。没想到，居民们纷纷支持，除一幢后建楼房不符条件，全小区改造居民450户，共筹资58.92万余元，出资率达到95%以上。而且大家伙儿一商量，将改造自筹标准定在每平方米10元，各项指标在众参评小区中脱颖而出。

【公共设施补齐短板】

记者来到东方花园，马福寿迫不及待引路展示小区新面貌：只见楼体外立面呈淡黄色，被浅褐色的裙边围绕。小区一隅，新修建的小广场老少齐聚。楼宇之间，雨污水管道疏通工程紧张有序。

几年前，为了解决墙体开裂透风透光问题，一幢楼居民集资整修外立面，每家花费数万元，马福寿为了做内保温，也自己掏了1万多元。这回，纳入改造计划，主体工程标准为每平方米六七百元，居民个人每平方米出资10元，政府出大头，群众出小头。

此外，西海岸新区确定了基础类、完善类、提升类3个不同类别的改造重点，政府在保障改造基础内容所需资金之外，剩余资金用于完善类、提升类项目，并且倾斜分配比例与居民出资挂钩。

2022年1月，长江路街道老旧小区改造专班围绕小区设计方案征求意见。微信群里，居民们畅言设想，经过几轮讨论，公示确定方案，对住宅外立面加装保温层并美化，对公共楼道、道路进行修缮，调整规划停车位，楼顶屋面增加防水层，室外修整照明设备，疏通雨污水管道等。5月，东方花园小区改造工程正式动工。

自此，长江路街道社区建设发展中心工作人员韩鸿凯就更忙了，他负责街道15个小区改造工作。每周他都要参加各小区改造工作例会，及时收集反馈群众意见建议，并研究解决方案。

“别看楼体颜色简单，我们前后讨论了3轮哩！”韩鸿凯说。由于审美不同，对颜色使用难以形成统一意见，僵持不下必将耽误工程进度。

“颜色好不好，咱们上墙看一看！”韩鸿凯想了个办法，拿出一面墙，在墙体上试色，让群众现场感受比对。最终，居民们普遍同意在墙体原本色彩的基础上进行修复。

“以前改造是‘政府配菜’，现在‘居民点菜’。”韩鸿凯说，“居民加入后，我们开展工作更顺畅了。”

马福寿和邻居们也说：“这是我们集体智慧的结晶，从改造内容、方案设计到材料选择，我们和物业一直跟着街道专班全程参与跟进，现在的改造完全是我们想象中的样子。”

西海岸新区住建局工作人员高宝刚介绍，随着居民参与改造热情进一步高涨，2023年计划改造46个小区，居民出资总额可达402万元，全区改造投资总额为11.24亿元，其中2245.6万元用于完善提升类倾斜分配，相当于居民每出资1元可获得财政6元倾斜分配。

“下一步，我们将通过老旧小区改造识别闲置资源，深入挖掘规划利用，吸引社会资本参与。”薛少华说，“针对小区居民对养老托幼设施的迫切需要，老旧小区改造专班积极协调规划、民政等部门，组织开展老旧小区调查研究专项规划工作，2022年底出台规划，2023年初即可组织招商。”

【改造促进基层治理】

现在，安居小区居民苏晓珍多了个身份——小区议事组织代表，为申请旧改项目，熟悉政策的她被选为居民代表，没少出力。

改造完成后，项目产权便移交给业委会或者议事组织，可委托物业代为维护。2021年底，全区住宅小区物业服务已经实现了全覆盖。西海岸新区物业管理服务中心负责人曹善艳说，我们要以红色物业建设为引领，提升服务质量，新区新出台了物业项目经理管理办法，将强化监督考评，确保巩固改造成果。

尽管如此，苏晓珍依然闲不着，经常和居民代表一起巡查小区环境设施。“改造以后路畅管通环境好，当然要维护好我们共同的家。”她说，为此小区还制定了管理公约。

改造在环境，也在人心。在议事组织的基础上，安居小区居民还自发成立了自治小组，党员、教师、技术人才、热心居民纷纷加入，小区卫生维护、邻里关系调解、政策疑问咨询等问题有了及时出口，与社区居委会、物业服务企业协同配合，尽早尽快化解群众难题。

“在老旧小区改造过程中，我们将成立业委会和议事组织这一程序前置，推进群众自管自治，既能在改造中发挥群策群力的作用，还能在旧改后承担起凝聚居民群众纽带的责任，进一步完善社会基层治理体系，通过老旧小区改造，社会基层治理能力得到完善提升。”薛少华说。