老旧小区具体怎么改？江苏发布实用“菜单式”改造技术清单！

江苏今年要改造的1405个老旧小区正在加速推进中。记者16日从江苏省住建厅获悉，为进一步给全省城镇老旧小区改造工作提供技术支持，提升居住环境品质，省住建厅组织编制了《城镇老旧小区改造适宜推广应用技术手册（试行）》，加强对老旧小区改造的指导。目前，《手册》已印发各地住建部门。

通过资料收集、实地调研、问卷调查、专家咨询等多种形式开展老旧小区改造技术研究，结合绿色建筑、住宅设计等标准规范要求，《手册》形成了安全耐久、健康舒适、生活便利、环境宜居、资源节约、运维管理六个方面的改造技术清单。适用于江苏省2000年底前建成的城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）改造。

“《手册》整合了全龄社区、适老社区和儿童友好型社区等理念，提出了基础设施改造和不同年龄居民需求的公共空间优化等技术体系，为科学编制改造方案提供了技术支撑。”省住建厅相关负责人说，《手册》按照技术简介、技术应用和相关规范3个方面，逐个提出技术要点，提供“菜单式”改造清单，便于实际操作，对提升工程质量具有指导作用。

由于老旧小区建成年代较久，《手册》提出，改造前，应用先进的无损检测等技术，由专门的机构对住宅进行安全性、可靠性鉴定，以便采用绿色环保、对住户干扰小的加固补强措施，提高老旧小区住宅的安全性和耐久性。安全性评估重点是对梁、柱等建筑结构构件的可靠性、抗震性能，及对公共走道、建筑外立面、屋面等部位的非结构构件、设施的可靠性及消防安全等进行分析评估。

停车难是老旧小区普遍存在的问题。《手册》提到，立体停车库适用于车位紧张、空地面积有限且无法修建地下停车场的小区。增设立体停车库时，需要根据目标小区车辆的数量计算出总荷载，并校核地基承载能力是否能够满足要求后，直接采购成品停车设施在目标场地安装固定。增设地下停车场适用于能够提供足够的地下空间，并且不对地上建筑的使用安全造成不利影响的区域。地下停车场的规划设计应在城市建设和人防工程总体规划的指导下进行，宜选在水文工程地质条件好、道路畅通的位置；停车场车辆进出频繁，有一定噪声，出口不宜设置在靠近住宅建筑处，地下停车场一般应做到平时和战时均能使用，因此地下车库选点应与人防工程选点结合。

对于不少老旧小区存在的“飞线”充电问题，《手册》指导在改造中安装非机动车智能充电设施时，应注意充电设施和居民楼有一定的距离，与相邻建筑距离不小于5米，方便居民用车及满足安全要求；充电桩安装到车棚内的，车棚应采用不燃材料，在设备或者插座上安装挡雨板；每个充电桩都在合适的位置配备消防器材，消防器材的位置不宜隐蔽，位置不宜过远；插线板安装时要固定，考虑离地距离和使用高度；充电桩需求数量按照充电插座与电动自行车保有量1∶4—1∶3的比例进行配置；在实际投放时，可以先按最低数量进行投放。

老旧小区空间有限，有的在建设时没有固定门房。加强老旧小区管理，《手册》指导可增设装配式、可移动式门卫岗亭，装配式、可移动式门卫岗亭适用于各个未设有砌筑门房的小区出入口及主要路段，采购后现场进行安装即可投入使用。

解决好“一老一小”问题广受社会关注。老旧小区老年居民多，《手册》指导各地在老旧小区改造时，应把社区居家养老服务设施选址在交通方便、社区服务设施齐全、环境幽静地区，结合社区卫生服务中心、居住区公园建设，选址地点有较高的可识别性，且可就近解决老年人的基本生活需求，社区居家养老服务设施要安排在一、二楼等建筑的低层，充分考虑老年用房日照、采光、通风需求，建筑与室外环境有良好结合。在加装电梯时，电梯方位是高低层住户意见较为不统一的突出问题。《技术手册》提出，根据现有对加装电梯的经验，其加装位置大致可以分为四种类型 ：两侧、南侧、北侧和嵌入的形式。

对于儿童活动场地，《手册》指导要做好尺度的把控，尽量做到小空间，多趣味，尺度不宜过大，成人步幅约65厘米，3秒走路的距离约有65×2×3=3.9米，所以设施的安全距离是1.8米，看护区的坐椅距离儿童设施的距离不得多于4米，不得少于1.8米。通向儿童活动场地的道路和活动场地内的道路表面要平整防滑，而通向幼儿活动场地道路还要方便婴儿车通行。

眼下，江苏各地正在持续推进垃圾分类。《手册》指导，老旧小区的生活垃圾分类收集房宜设置于小区出入口、主要道路旁并对交通、居民生活、景观效果影响较小的地段。服务户数一般不超过1000户，服务半径不宜超过300米。也可采用垃圾分类收集点位置“三选”工作法，即：让业主选点位、让市民选时间、让市场选建设方，有效避免垃圾分类收集房建设中产生的邻避效应。

附：城镇老旧小区改造适宜推广应用技术清单