旧小区改造的珠海样本：近30年楼龄小区的“逆生长”

随着城市化进程的不断深入，老旧小区的改造提升日益受到关注。改哪里、如何改、谁来改、谁出资……貌似简单的问题，实施起来却是牵一发而动全身。

在珠海青竹花园和南坑片区，相关部门通过发动公众参与、引入专业规划指导，对小区环境、楼道、电梯等公共空间的环境进行改造，让这些近30年楼龄的小区成功实现“逆生长”，也为我国不断推进的老旧小区改造提供了“珠海样本”。

青竹花园小区融入“新元素”升级改造大变样

近日，位于香洲区翠香街道于1994年建成的青竹花园小区已完成改造。居民们眉开眼笑地喜提“新房”。与别的老旧小区改造相同又不同，该小区旧改不止解决了老旧小区墙面破旧、排污管生锈破裂、线路老化等通病问题，“适老化设计”、“无障碍设计”、“智能化提升”等前沿新元素更被吸收到了改造中，入住后居民们纷纷为其赞叹。

“我们这住的多是老人，日常活动也比较单一，出行也多数是步行。虽然如此，我们小区停车位不足的问题仍旧烦扰着我们——子女们开车来看望我们时停车难不说，千辛万苦停了车，大家能活动的空间却变少了。车走哪？人走哪？看心情决定。说到底就是公共空间规划不合理。”李伯回忆道。

旧改前，该小区内部人流与车流无序交织、人群与机动车抢占公共绿地等问题严重。旧改时，限于小区内部可利用空间稀缺，“人车分流”模式不能落地的痛点，一度成了“难啃的骨头”。改造后，最终采用“人车分隔”的形式，实现了人车混合交通动线到人车分隔的转变，重新规划了小区车行步行道路线路，小区居民日常出行方便了，小区内部交通舒适度及安全性提升了。

整改后：规划人车分隔 ，混杂无序变井然有序

“充电桩”、“共享健身房”、“共享琴房”……如此“高大上”的配套设置，不再是高端住宅的专属了。改造后的青竹花园小区，不久的将来也要拥有了。为营造充满爱与温暖的邻里交往氛围，设计团队不仅增添了多个休憩点、健身点。小区智慧设施和信息系统也得到完善：预留公共服务末端设备所需的电缆电线、网关及辅材，为未来布置“充电桩”、“共享健身房”、“共享书屋”及“共享琴房”等公共服务末端设备做准备。传统器械、游戏沙池、儿童花园等儿童友好设施，让残疾人、老年人及其他行动不便者能够自主、安全、方便地在小区内通行和使用小区内的设施也都被设计进来。

另外，改造后的青竹花园小区采用透水构造和透水性较好土壤改良海绵构造，基于建筑、景观、排水等设计完成了雨污分流建设，例如有雨水花园、高位花坛、生态植草沟、车行道结构性透水铺装、人行道透水铺装、新建雨水立管等。

据了解，青竹花园小区整治提升工程完工后，在原物业收费标准上，每平方米每月增加0.15元的收费，由物业公司代收划转至小区业委会公共资金账户，用于小区公共设施、园林绿化等的维修养护。

同时，青竹花园小区成立了业委会监督委员会和小区议事机制，依托《业主自治章程》《小区议事规则》，实时监督业委会正确履职，督促业委会每季度公示小区维修资金使用情况，维护广大业主的合法权益，形成依法、有序、良好的自我管理机制。在后续的青竹花园小区运维中，居民如发现问题或想提出意见，可在由社区书记担任群管理员的微信群中进行反馈。

培育楼长、自管小组 南坑片区变身“净畅美”

南坑市场是珠海市人流量最大的农贸市场，日均人流量8000人次。该市场周围的南坑社区南夏一街三街片区是开放式无物业管理的老旧住宅区，其中有的楼龄超过三十年，农贸市场、商铺、居民楼混杂，十几年来人车拥堵、占道经营等现象严重，长期脏乱差的市容和人居环境成为鲠在居民心头多年的“烦心事”。

整改前

近日，在狮山街道工作人员的带领下，南坑片区完成了老旧小区改造，从“脏乱差”华丽转身“净畅美”。

走进南坑市场片区周边的小区，洁净畅通的道路，崭新的停车场，精致美观的路灯……车流人群依然熙熙攘攘却秩序井然，买菜回家的阿婆在“街心公园”歇脚休憩，下棋的阿叔们三三两两，充满着幸福的烟火气。街头活跃的“粉马甲”“红马甲”，彰显着城市文明最亮的底色。

整改后

“这样的景象是以前想都不敢想的，以前这里路面破损，一下雨到处泥泞水浸，交通也拥堵，楼栋之间的电线跟蜘蛛网一样挂得乱糟糟的，现在完全不一样啦。”在附近居住了近二十年的居民告诉记者。

整改前

如何防止“脏乱差”乱象反弹和回潮，巩固来之不易的整治提升成果，推动片区内外兼治和长久维护？狮山街道以“社区营造”破解了这个“老大难”问题。积极培育楼长、自管小组和社区社会组织，引导居民自管自治……通过提升居民主人翁意识，使人居环境和文明秩序得以可持续维护。

23名热心群众成为楼长、成立市容环境整治队和文明使者队等社区社会组织、引导居民以楼栋为单位成立了6个自管小组、自管小组发动居民自筹资金在小区安装了智能道闸和监控设备，推动小片区自管……多种自管组织的成立和自管手段的落实取得了喜人效果。

整改后

“我作为党员，要起到主动带头的作用。工作过程中发现，使居民发生从‘要我做’到‘我要做’的意识转变确实很重要。”居民刘先生总结道。

据悉，目前，南夏一街所有楼栋都已经划片成立“自管小组”进行自管自治，覆盖居民1240名。

改造完工了，老旧小区披好“新装”重新出发，随之而来的还有老居民的“新生活”。

“改造前，这套房子我一直用来出租，因为周边配套齐全，每次一挂到网上很快就有不少租户前来询问。然而因为小区环境楼栋过于残旧，一实地考察，那些原本有意的租户都被‘劝退’了。经过这次的改造，我坚信房子出租将不再老是经历‘见光死’了。连我们自己看了都想搬回来住了！”居民黄小姐告诉记者。